“你知道濟(jì)南寫(xiě)字樓市場(chǎng)的現(xiàn)狀嗎?庫(kù)存5年也賣(mài)不完!”作為一個(gè)縱橫于濟(jì)南地產(chǎn)界近20年的開(kāi)發(fā)商，Z向小編說(shuō)道。

  他進(jìn)一步舉例道，“恒大在西客站518米的國(guó)際金融中心超高用地，因?yàn)殚e置，可能要被強(qiáng)制收回了!”

  重磅消息!這是真的嗎?

  小編從兩個(gè)渠道獲得證實(shí)，濟(jì)南相關(guān)部門(mén)確實(shí)已經(jīng)下發(fā)文件，決定收回恒大國(guó)際金融中心超高用地;恒大方面不服，相關(guān)爭(zhēng)議正處在司法程序中。

  我們今天發(fā)表此文，并不針對(duì)開(kāi)發(fā)商。我們只是想借此讓大家看看，當(dāng)前的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，到底面臨著什么樣的局面……

  被遺忘的濟(jì)南第一高樓!

  7月22日，位于CBD的綠地山東國(guó)際金融中心(IFC)正式奠基，引起一片歡呼。它的最高樓420米，被媒體稱為濟(jì)南第一高樓。

  當(dāng)大家將IFC稱為濟(jì)南第一高樓時(shí)，似乎已經(jīng)忘記了在西客站片區(qū)，有一個(gè)更高的項(xiàng)目;更忘記了三四年前的那個(gè)冬天，相似的一幕也曾上演……

  2012年12月21日，濟(jì)南的天空飄著雪花，天氣非常寒冷。但在西客站片區(qū)，有人說(shuō)那里燃起了“冬天里的一把火”——— 隨著恒大老板許家印的一聲令下，恒大國(guó)際金融中心奠基了!

  這個(gè)項(xiàng)目位于西客站核心區(qū)體育公園東側(cè)，占地面積約163畝，規(guī)劃高度560米(后調(diào)整為518米)。當(dāng)時(shí)，媒體如此公開(kāi)報(bào)道：

  據(jù)介紹，主樓約有兩個(gè)千佛山那么高，塔頂可以用來(lái)觀光，向東可以俯瞰千年明府城的老街老巷以及千佛山，向西能夠欣賞西部新城日新月異的巨變。中心功能全面，有五星級(jí)酒店、高檔公寓、商務(wù)辦公、大型商業(yè)、休閑娛樂(lè)等設(shè)施。

  恒大國(guó)際金融中心奠基了，很熱鬧。但此后，這個(gè)項(xiàng)目卻陷入停滯。2013年，沒(méi)動(dòng)靜;2014年，搞了一個(gè)正式開(kāi)工，之后又沉寂了;2015年，還是沒(méi)動(dòng)靜……

  這個(gè)項(xiàng)目，漸漸被很多人遺忘了。但是，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，國(guó)有建設(shè)用地在閑置滿兩年后，就將被無(wú)償收回。這就有了近期的消息：濟(jì)南國(guó)土部門(mén)已經(jīng)下發(fā)決定書(shū)，收回該宗土地。

  根據(jù)小編得到的消息，恒大對(duì)土地被收回的決定不服，已經(jīng)在走司法途徑。司法途徑包括行政復(fù)議、行政訴訟。截至上周末，尚未聽(tīng)說(shuō)有確定結(jié)果。

  尷尬的西客站商務(wù)區(qū)

  對(duì)于恒大在西客站的土地可能被收回，Z有點(diǎn)同病相憐。

  Z在濟(jì)南西部老城區(qū)也有一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目。項(xiàng)目雖然已經(jīng)賣(mài)了兩三年，但現(xiàn)在還有三分之一的產(chǎn)品沒(méi)賣(mài)出去。尤其是今年以來(lái)，住宅市場(chǎng)火得一塌糊涂，但他的寫(xiě)字樓依然不好賣(mài)。

  對(duì)于難賣(mài)的原因，一方面是總量大，另一方面是濟(jì)南東部CBD的沖擊?！按罂蛻舳既BD周邊了，老市區(qū)、西客站的寫(xiě)字樓，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)?”

  Z很不高興。他說(shuō)道，越是面積大的項(xiàng)目，現(xiàn)在越不好賣(mài)。面積小的還可以賣(mài)給小公司、投資客，面積大的就要找大機(jī)構(gòu)。而越是大的機(jī)構(gòu)，越想往東部CBD去。

  因此，Z對(duì)恒大國(guó)際金融中心抱著一種理解的態(tài)度。

  “西客站片區(qū)也曾被定位是中央商務(wù)區(qū)(CBD)。后來(lái)，東部成了惟一的CBD。西客站片區(qū)再建518米的高樓，誰(shuí)來(lái)買(mǎi)?能賺錢(qián)嗎?如果是我，就算是土地被沒(méi)收，也不能建了。”Z很堅(jiān)決。

  恒大國(guó)際金融中心地塊是在2012年3月拍下的，成交價(jià)7.866億元，競(jìng)得人是濟(jì)南恒大西區(qū)置業(yè)，后者由恒大集團(tuán)持股60%。

  也就說(shuō)，如果這宗土地最后真的被強(qiáng)制收走，恒大賬面直接損失為4.72億元左右。這對(duì)恒大來(lái)說(shuō)，不算什么。但是，如果是斥巨資建起來(lái)，可能就不只虧這么的點(diǎn)兒了。

  這就是為什么Z說(shuō)，寧可放棄，不可繼續(xù)，“這叫割肉!”

  不過(guò)，恒大可能并不這么認(rèn)為，它還在努力挽回。雖然國(guó)土部門(mén)已經(jīng)下發(fā)決定書(shū)，但相關(guān)爭(zhēng)議還在司法途徑中。

  而且，恒大國(guó)際金融中心居然有動(dòng)工跡象了。小編上周末在西客站看到，恒大國(guó)際金融中心的工地上已經(jīng)有些工程車(chē)，并已經(jīng)挖了一個(gè)2米來(lái)深的土坑。

  顯然，恒大在展現(xiàn)它的誠(chéng)意。它作為一個(gè)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，必須有更多的考量。

  更多供應(yīng)在涌入市場(chǎng)

  不僅僅是恒大國(guó)際金融中心，濟(jì)南西客站另外一些寫(xiě)字樓項(xiàng)目也進(jìn)展緩慢。比如，位于西客站東廣場(chǎng)東側(cè)的齊魯之門(mén)項(xiàng)目。

  它的開(kāi)發(fā)商是綠地。在2013年10月底，綠地斥資29.21億拿下西客站片區(qū)8宗地，包括齊魯之門(mén)的用地。齊魯之門(mén)由綜合性商業(yè)、五星級(jí)酒店、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、精裝公寓等組成，主樓高約238米。目前，這個(gè)項(xiàng)目也沒(méi)有大規(guī)模動(dòng)工……

  “不動(dòng)或晚動(dòng)，是對(duì)的。市場(chǎng)存量大，供應(yīng)量更大!也許東部CBD的寫(xiě)字樓不愁賣(mài)，但老城區(qū)和西客站的寫(xiě)字樓怎么賣(mài)?”Z說(shuō)道。

  濟(jì)南樓市觀察整理了一組數(shù)據(jù)：

  今年以來(lái)，濟(jì)南已經(jīng)供應(yīng)商業(yè)用地30余宗，規(guī)劃地上建筑面積約380萬(wàn)平。

  而在過(guò)去的2013年至2015年，濟(jì)南辦公樓每年的網(wǎng)簽面積都在30萬(wàn)平至40萬(wàn)平之間，3年總網(wǎng)簽量不足108萬(wàn)平;商鋪總網(wǎng)簽面積約86萬(wàn)平。過(guò)去三年，濟(jì)南商業(yè)商務(wù)總網(wǎng)簽量194萬(wàn)平。

  也就說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)方面，今年以來(lái)的土地供應(yīng)量，已經(jīng)是過(guò)去三年銷(xiāo)量之和的近兩倍!我們以前說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)與住宅不同，開(kāi)發(fā)商自持的比例很大。即使如此，這樣的量也是非常恐怖的。

  在今年以來(lái)的新增供應(yīng)量中，包括CBD在內(nèi)的東城區(qū)占了大部分。對(duì)于老城區(qū)和西城區(qū)來(lái)說(shuō)，在巨大的庫(kù)存壓力下，東部新城區(qū)再持續(xù)放量，市場(chǎng)前景很不樂(lè)觀……